طرح جامع شهری تا زمان تهیه و ابلاغ طرح تفصیلی منجر به صدور پروانه ساختمانی نمی شود

طرح جامع یک سند توسعه شهری است که با تقسیم ­بندی مناطق و با مشخص شدن محدوده بافت­های فرسوده به برنامه ریزی جهت نوسازی این مناطق و زیباسازی شهر کمک می­ کند. البته بر خلاف باور اکثر مراجعه­ کنندگان و شهروندان، این طرح منجر به صدور پروانه ساختمانی نمی­شود

طرح جامع شهری چیست؟ طرح تفصیلی چیست و چرا اجرای آن برای شهر لازم است؟ آثار کوتاه ­مدت، میان­ مدت و بلند­مدت این طرح­ها در «شهر خرمدره» چیست؟ آیا با اجرای طرح جامع شهری و طرح تفصیلی صدور پروانه ساختمانی سرعت بیشتری می­گیرد؟ سکونت­گاه­های غیررسمی کدامند و برنامه­ های شهرداری در این خصوص چیست؟ به دنبال سؤالات مکرر و متداول شهروندان محترم در خصوص طرح­های جامع شهری و طرح تفصیلی و همچنین گلایه ­های آنان به سبب کندی صدور پروانه ساختمانی و معضلات زمینهای بلاتکلیف خرمدره مطالب زیر تقدیم می گردد:

طرح جامع شهری

طرح جامع شهر عبارت است از طرح بلند مدتی که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه­ بندی مربوط به حوزه­ های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری، کشاورزی، تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندی­های عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (ترمینال) و فرودگاه­ ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق نوسازی، بهسازی و اولویت­های مربوط به آن تعیین می­ شود و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی تهیه و تنظیم می­شود.

در واقع طرح­های جامع در دو مرحله تهیه می­شوند. مرحله اول شامل انجام بررسی­ ها، شناخت وضع موجود شهر مانند مطالعات جغرافیایی، اقلیمی، تاریخی و بررسی ویژگی­های اقتصادی، اجتماعی و کالبدی شهر و در بخش آخر این مطالعات جمع­ بندی و تجزیه و تحلیل می­ باشد. در مرحله دوم، طرح کالبدی شهر و گزارش­های مربوطه ارایه می­شود.

طرح جامع شهری، به منظور تدوین برنامه و تعیین جهات توسعه­ ی شهر و تأمین نیازمندی­های آن بر مبنای پیش بینی­ ها و اهداف توسعه شهری، تهیه می­شود. طرح جامع بیشتر در مورد شهرهای بزرگ و یا شهرهایی که بیش از ۲۵۰۰۰ نفر جمعیت دارند، به مرحله­ ی انجام در می­ آید. طرح جامع، عبارتست از برنامه ­ای که به صورت راهنما عمل کند.

در حقیقت، طرح جامع را می­ توان سیستمی دانست که خط ­مشی اصولی و کلی سیاست­های شهری را تعیین می­کند. از طرف دیگر، طرح جامع را می­توان منطقی جهت انتخاب الگوی صحیح استفاده از اراضی شهری دانست.

روش مطالعه و انجام یک طرح جامع شهری، عبارت است از مطالعه وضع موجود، تجزیه، تحلیل و نتیجه ­گیری از وضع موجود، تعیین اهداف و اولویت­ ها، انجام پیش­ بینی­ های لازم، ارائه طرح­ها و برنامه­ های توسعه شهری و اجرای آنها.

طرح جامع شهری، بیشتر به منظور ترویج ضوابط شهرسازی، کنترل توسعه شهرها، گرایش به نظام برنامه ­ریزی و هماهنگ ­سازی بخش­ های مختلف اقتصادی و اجتماعی، با توجه به کیفیت محیط زیست و بر اساس شناخت حوزه­ های نفوذ طبیعی، اجتماعی و اقتصادی شهرها تهیه می­شود.

طرح تفصیلی

طرح تقصیلی عبارت از طرحی است که براساس معیارها و ضوابط کلی و طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمین­های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن­ها، وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می ­شود و نقشه­ ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی، تهیه و تنظیم می­گردد. در واقع محتوای طرح تفصیلی عبارت است از نقشه­ های کاربری اراضی، شبکه­ های ارتباطی، مساحت­ها، سرانه­ ها، معیارها و ضوابط دقیق و اجرایی طرح جامع شهر که پیش از تهیه طرح تفصیلی تهیه شده و به تصویب مراجع رسمی رسیده است.

درواقع به دنبال طرح جامع و به منظور انجام برنامه­ های اجرایی تصویب شده این طرح تهیه می­گردد. طرح تفصیلی در حقیقت تنظیم برنامه ­ای مفصل و انجام اقدامات جزء به جزء در مناطق و محلات شهری و طراحی آنها است. شامل چهار مرحله است:

• مرحله بازشناسی
• مرحله تثبیت برنامه ­ها و طرح­های اجرایی
• مرحله تشخیص و تعیین اولویت­ها
• مرحله انجام و اجرای محتوای طرح و کاربرد اراضی

سابقه تهیه طرح ­های جامع و تفصیلی به حدود سال­های ۴۷-۴۶ برمی­گردد. سازمان مسئول تهیه طرح­های جامع و تفصیلی وزارت مسکن و شهرسازی است. این طرح­ها در ابتدا برای شهرهایی که طرح جامع آنها به تصویب رسیده بود انجام پذیرفت. پایه و اساس فکر تهیه طرح­ های تفصیلی در دهه ۵۰ از آن زمان آغاز شد که شهرداری­ ها در مواجهه با طرح­های جامع، به لحاظ کلی بودن مطالعات، امکان پیاده نمودن و اجرای دقیق آن را فراهم نمی­دیدند.

ابلاغ طرح جامع شهری تا زمان تهیه و ابلاغ طرح تفصیلی منجر به صدور پروانه ساختمانی نمی­ شود

با توجه به صلاحدید وزارت راه و شهرسازی، نقشه­­ های طرح­های جامع و تفصیلی تغییر اساسی کرد، چرا که در طرح جامع قبلی با اشاره به جزئیات، کاربری ­ها هم اعلام می­ شد و فقط بعضی از ایرادات در طرح تفصیلی مورد بررسی قرار می­گرفت. اما طرح­ های جامع کنونی، طرح­ های راهبردی و ساختاری هستند که این طرح­های راهبردی- ساختاری بیشتر نقشه ­های پهنه­ بندی هستند که حدود و محدوده شهر شامل محدوده قانونی، حریم شهر همچون برطرف کردن اختلافات مرزی با دیگر شهرها را مشخص می­ کنند و با جزئیات سر و کار ندارند. در واقع طرح جامع یک سند توسعه شهری است که با تقسیم ­بندی مناطق و با مشخص شدن محدوده بافت­ های فرسوده به برنامه­ ریزی جهت نوسازی این مناطق و زیباسازی شهر کمک می­کند. البته بر خلاف باور اکثر مراجعه­ کنندگان و شهروندان، این طرح منجر به صدور پروانه ساختمانی نمی­ شود و تا مشخص شدن و اعلام طرح تفصیلی باید به طرح­ های هادی پیشین مراجعه شود.